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欧博客户端:全北京最孤独的项目

admin2022-09-1311

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北京身份,值两万一平?

01

前一段时间,环京官宣取消限购,不少朋友心思开始活络起来:

环京大跌已经四五年,位置最好的燕郊房价,已经稳定在1.6-1.8万/�O之间,新房普遍在2万/�O左右,那么现在适不适合抄底?

对此,我记得有个朋友曾说过这样一句话,“买在燕郊那几年,我假装生活在北京。”

2015年,北京和环京楼市蠢蠢欲动。此时,燕郊区域房价大概是8000每平,而北京东五环的价格,大概在3万-4万一平。

面对近4倍的房价差,以及相差仅30分钟的距离,这个朋友在犹豫了两天之后,还是选择了买在燕郊――其实他刚住进去的那会儿,感觉还是很好的,同样的预算,燕郊的房子比朝阳要大好一圈,况且随后燕郊房价上涨的速度不输北京东五环。

然而,2017年限购之后,燕郊房价大跌,而东五环房价却开始往10万+的高峰攀登,这一来一去,说没有心理落差是骗人的。

当然,他买房也只是自住,房价的起伏涨跌,他倒是可以想开。

最让他失落的是,他上下班要进出京――原本想当个北京人,最后却成了河北人,特别是疫情来了之后,这一层身份的差异,是他难以逾越的心理鸿沟。

按他的话讲,他能感受到生活在北京享受到的繁华与热闹,他也真心想扎根在北京,但他在燕郊买房后发现,北京的繁华热闹完全与他无关,因为他只是在北京工作,却远离了北京的生活,就算他后来有了北京户口,那也只是一张证明。

他说,“每个人肯定都不愿意,背井离乡来北京享受繁华,每夜却要忍受燕郊的黑暗,这比什么都心酸。”

02

那么,回到正题,即使是现在,面对燕郊,还是义无反顾、不计成本的选北京吗?

那可不一定,万事万物都是变化的。

这6、7年来,北京房价稳步上涨,而燕郊房价走了个A字,巨大的房价差异,已经使得燕郊有足够的安全垫和投资价值了。

一个有趣的对比是,在距离燕郊不到10公里的通州宋庄,有这样一个神盘,没地铁,没配套,更没有周边竞品,可谓是“全北京最孤独的项目”,它就是金地北京壹街区。

▲金地北京壹街区,位于通州东六环外,河对岸就是燕郊。

不得不说,这个位置,你说它是地铁盘吧,与之距离最近的地铁站有8公里,规划中地铁M102线的宋庄两站,跟项目关系也不大;

周边的商业配套,只能去3-4公里外的小堡商业广场、谷德玛特购物广场,华联购物中心还要更远一点――当然,对此金地北京壹街区的说法是,项目会自建配套商业,在四组团会有一条2200平的商业街。

▲按规划,项目西侧的售楼处,也会改造成为3500平商业楼,从而为项目保存一点商业配套亮色。但很显然,这样的一点自建商业,无异于杯水车薪。

至于教育就更不用说了,仅有一河之隔的燕郊,教育比宋庄醇熟得多。

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▲金地北京壹街区周边实景图

由此,就是这样一个无地铁、无配套、无竞品的孤独项目,销售价格却高达4.5万每平米。对比一河之隔的燕郊新房,金地北京壹街区整整贵出了2万多每平的差价。

唉,谁让人家是北京的呢?也许,单单一个北京身份,就值两万一平。

03

再来看看燕郊。经历了过去几年的调整,燕郊房价的水分已经完全被挤出去。守着北京,与通州副中心一河之隔,可谓一脚油门的距离,燕郊1.5到2万每平的房价,确实已经见底。

而在这五六年间,楼市冰封的燕郊,也不知不觉发生了巨大的变化:

2017年4月,燕郊限购,房价逐步理性,给换房的提供了最佳机会。

2018年8月,京秦高速通车。

2019年3月,燕潮大桥通车。

2019年6月,燕郊引入北京环卫,街道卫生有了很大改观。

2019年12月,燕郊西出口改造,将建设燕郊第一座大型立交桥。

2019年12月,平谷线改线获得发改委审批。

▲在北京环卫接管后,燕郊环境卫生治理得到了明显改善,城市环境正在变得更加整洁有序。

未来几年,燕郊还将有:

三条高铁,京哈高铁,京唐城际,京滨城际开通;

一条地铁,22号地铁线(平谷),将贯穿燕郊中心。

鉴于燕郊肉眼可见的巨大改观,相比金地北京壹街区所在的宋庄,燕郊可谓商业、教育、医疗配套齐备。如果不是疫情检查管控,燕郊进京难的境况也将大大缓解。

至此,是买房价高达4.5万每平、空有北京身份的宋庄,还是面面俱到、交通也在逐渐改善的燕郊?相信你自己有答案。

04

其实,站在流动性的角度看,北京通州的房子受双限购影响,与解除限购的燕郊,流动性相差并不大。

纯粹的投资视角里,当前北京边缘地带的房价,已经隐含一定的泡沫风险了――没有地铁和配套、空挂北京身份的项目,真的就该比周边的河北楼盘贵上2万一平?

对此,我的看法是,北京房价是一个多核的洋葱头,越往里面去越贵,虽然最中心的地段不一定是最贵的。

但是假如未来北京房价进入下降通道,最外围的“洋葱皮”项目,肯定是跌得最快的。

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